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【房地产风险管理论文】

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房地产风险管理论文

  房地产风险管理论文篇一

  房地产企业筹资风险管理探讨

  摘要:作为我国的经济支柱产业之一,房地产业的发展状况直接牵动和影响着我国其他行业的发展。由于投入资金数额巨大、资金占用时间长等特点,房地产企业筹资风险突出,因此,对房地产企业筹资风险管理进行探讨具有现实意义。本文基于房地产企业筹资风险的具体表现,分析风险产生的原因,并对如何防范筹资风险提出几点建议。

  关键词:房地产企业 筹资风险 风险分析 风险应对

  随着我国经济体制改革的不断深入,以推行城市化建设、住房制度改革、房屋商品化和土地有偿使用等制度为契机,我国房地产业迅速发展壮大,投资总额从1998年的3 614亿元,逐年增长至2012年的71 804亿元,占我国固定资产投资总额的近四分之一。但因为资金投入量大、负债经营、回收期长和变现能力差等特点,房地产企业始终面临巨大的筹资风险。近年来,受全球金融危机和国内房地产调控政策的影响,房屋成交量萎缩,许多房地产企业融资出现困境,筹资风险进一步加剧,因此,对房地产企业筹资风险进行深入研究,寻求有效应对措施显得尤为重要。

  一、房地产企业筹资风险的具体表现

  (一)资产负债率高,偿债压力大

  作为典型的资金密集型产业,房地产企业资金投入量大、存贷周转期长,仅仅依靠企业自有资金显然不能维持正常的生产经营,所以企业要对外举债。国家统计局发布的2012年统计年鉴显示,在1998年-2011年14年间,房地产企业的资产负债率均保持在72%以上,高于50%-60%的警戒标准,而且房地产企业的开发资金大部分来源于银行信贷,也就是说,其有息负债的比例非常大,一旦企业用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益,那么企业很可能不能按时偿还贷款本息。

  (二)经营活动现金净流量为负值,企业资金链紧张

  按照证监会行业板块分类,2009年133家房地产上市企业中有41家企业经营活动现金净流量为负值,2011年上升为89家。房地产企业经营活动现金净流量为负值,说明企业经营业绩差,现金流入不足以抵补其现金流出,造成企业营运资本缺乏,偿债能力下降,筹资风险显现。

  (三)面临再筹资风险

  目前,房地产企业资产负债率过高,企业对债权人的偿债保证程度在下降,这势必会增加企业再筹资的难度。房地产企业的开发资金主要来自于银行贷款,但随着国家不断上调存款准备金率,商业银行面临资金运营压力。在当前形势下,商业银行更是将房地产行业作为控制放贷的重点领域,这更增加了房地产企业的再筹资难度,企业面临再筹资风险。此外,对于上市的房地产企业来说,当资金使用效果不佳,息税前利润不足以补偿债务利息支出时,自有资金风险显现,企业想通过配股、增发和发行可转换债券等再融资难度也会加大。

  (四)利率变动风险大

  利率波动对负债经营的房地产企业影响巨大,金融市场上利率的上升会使房地产项目实际价值减少,因为升高的利率对现金流折现,会使投资项目的净现值减少,甚至出现负值,从而引发投资亏损的风险。同时,房地产企业在负债经营期间,受通货膨胀、物价上涨的影响,银行贷款利率不断增长,导致企业资金成本增加,加大企业债务负担,导致还贷困难,预期收益减少。另外,近几年央行先后加息不仅增加了房地产企业的资金成本,而且使按揭贷款购房者购买成本迅速上升,从而抑制了他们的购房欲望,房地产市场需求降低,从而导致房地产企业资金压力加大。

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